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    深圳老舊小區加裝電梯新規不再要求全體業主同
    發布時間:2023-10-26 | 次瀏覽 | 分享到:
    法律團隊在代理深圳某小區申報加裝電梯過程中,因未達到深圳地方政策《深圳市既有住宅加裝電梯的實施意見》規定必須全部業主同意才能批準的條件而擱淺。筆者顏宇丹律師曾就此問題在中央電視臺《我是大律師》欄目做過一期節目“加裝電梯誰說了算”,呼吁深圳早日調整電梯政策放寬條件
    丹柱法律團隊在代理深圳某小區申報加裝電梯過程中,因未達到深圳地方政策《深圳市既有住宅加裝電梯的實施意見》規定必須全部業主同意才能批準的條件而擱淺。筆者顏宇丹律師曾就此問題在中央電視臺《我是大律師》欄目做過一期節目“加裝電梯誰說了算”,呼吁深圳早日調整電梯政策放寬條件 。9月11日深圳市規土委發布《深圳市既有住宅加裝電梯管理規定》規定,今后我市老舊住宅加裝電梯資格將放寬,“雙三分之二”業主同意就可申請,且不計收地價,審批程序也將進一步簡化。
    早在1999年,廣州、深圳、佛山等城市老樓加裝電梯就被提上了日程,涉及到的城市老樓,多數樓齡已經達到或超過了20年,當年入住的居民,現在大體年事已高,行動能力已存在問題,沒有電梯給這些老年群體的出行帶來了極大的不便?!吧喜蝗?,下不來”成為了沒有電梯的住宅樓居民生活寫照。
    深圳市規劃和國土資源委員會《深圳市既有住宅加裝電梯的實施意見》于2014年1月5日公布執行。該實施意見中要求業主向物業所在區的規劃國土部門申請加裝電梯建筑設計方案及應審查提交的資料中應有本棟(梯)房屋專有部分占本棟(梯)總建筑面積三分之二以上的業主、且占本棟(梯)業主總人數三分之二以上的業主同意加裝電梯的證明材料。審查通過的,由申請人配合規劃國土部門在加裝電梯所在棟(梯)公示7日。公示無異議或者已妥善處理異議后,申請人應當向規劃國土部門申報加裝電梯的建設工程規劃批復,并提交本棟(梯)全體業主已就電梯的建設(包括水、電、氣管道的遷改等)、運行、保養、維修、使用管理責任主體等問題已達成一致意見的證明材料。
     但是,在現實生活中,公示后須提交全體業主已達成一致意見的證明材料并不具有可操作性。該《實施意見》雖以便利居民生活為出發點,實際上卻反而成為了居民既有住宅加裝電梯的限制條件,致使加裝電梯這一項目始終無法真正的落到實處。
     
    丹柱法律團隊負責人顏宇丹律師在中央電視臺《我是大律師》欄目首期節目“加裝電梯誰說了算”中
      《深圳市既有住宅加裝電梯管理規定》 修改了原來要求全體業主同意才能批準加裝電梯的規定,新規明確規定:“加裝電梯建筑方案在滿足城市規劃、建筑結構安全、消 防間距及安全疏散等要求的前提下,且滿足如下情形之一的, 規劃國土行政管理部門應當依法核發加裝電梯的工程規劃許可證: (一)受影響的相鄰住宅不滿足現行日照要求,加裝電梯后并未降低其日照條件;或者降低了相鄰住宅的日照條件, 但取得了受影響業主的同意。 (二)加裝電梯后降低了相鄰住宅的日照時間,但相鄰住宅的日照時間仍滿足現行標準?!? 據此,即使是相鄰住宅的業主不同意,只要是加裝電梯后并未降低其日照條件,或者是相鄰住宅的日照時間仍滿足現行標準,就應當依法核發加裝電梯的工程規劃許可證。
     
    《深圳市既有住宅加裝電梯管理規定》(以下簡稱《管理規定》)以市規劃國土部門規范性文件發布實施,《管理規定》重點就加裝電梯工程的規劃報建程序、申報條件和安全管理等方面提出規范管理要求,主要在如下幾個方面作出了明確要求。
    申報條件要求降低
    ? 降低了既有住宅加裝電梯工程業主申報條件的要求?!豆芾硪幎ā访鞔_提出加裝電梯的建筑設計方案經加裝電梯所在單元房屋專有部分占本單元建筑物總面積三分之二以上的業主、且占本單元業主總人數三分之二以上的業主同意即可申報。
    明確可加裝電梯的住宅類型
    ? 此次規定明確只有具有合法權屬證明、非單一產權、已建成投入使用、未設電梯的四層以上(含四層,不含地下室)單元式住宅方可按本規定加裝電梯;要求在其建設用地紅線內解決加裝電梯。
    明確各行政主管部門的職責分工
    ?《管理規定》第五條規定了規劃國土、住房建設、消防、特種設備、規劃土地監察、街道辦事處等部門的職責分工,也要求業主委員會、物業服務公司等應當主動配合加裝電梯工作。
    明確主體權利和義務
    ?《管理規定》明確,出資加裝電梯的全體業主為既有住宅加裝電梯工程項目的建設者,承擔相應法律、法規規定的義務。
    提出協商救濟機制
    ?《管理規定》第五條要求轄區街道辦協調加裝電梯工程中業主之間的協商工作。第十四條要求開展批前公示,第十五條規定有異議的業主應提交書面意見,可申請召開聽證會聽取其意見。第十九條還規定因加裝電梯發生爭議的,當事人可先通過協商或調解來解決問題;協商或調解不成的,當事人可依法向人民法院起訴 。
    細化公示意見處理工作
    ?《管理規定》第十五條細化了公示過程中,有意見業主反映問題的方式及街道辦調解、聽證會等協商措施,也提出了準予工程規劃許可的處理原則。
    簡化行政審批手續
    ? 既有住宅加裝電梯不需辦理建設用地規劃許可、建設用地審批手續,暫不計收地價,不變更各分戶業主產權面積。不再要求加裝電梯工程辦理建筑設計方案核查手續,可以直接申辦加裝電梯工程《建設工程規劃許可證》。
    規定發布
    深圳市規劃和國土資源委員會關于印發《深圳市既有住宅加裝電梯管理規定》的通知 (深規土規〔2018〕9號)
    各有關單位和個人:
         《深圳市既有住宅加裝電梯管理規定》業經市人民政府同意,現予印發,請遵照執行。
           特此通知。
     市規劃國土委
    2018年9月11日
    規定全文
    深圳市既有住宅加裝電梯管理規定
     第一條 為了加強既有住宅加裝電梯的管理工作,提高 居民生活質量,方便居民出行,根據《廣東省既有住宅增設 電梯的指導意見》和《關于推進全省既有住宅增設電梯的補 充指導意見》,結合我市實際,制定本規定。 
    第二條 我市既有住宅加裝電梯的規劃管理工作適用 本規定。 本規定所稱既有住宅是指具有合法權屬證明,非單一產 權,已建成投入使用、未設電梯的四層以上(含四層,不含 地下室)的單元式住宅。 既有住宅加裝電梯可以單元為單位申請(本規定所稱的 加裝電梯工程均以單元為單位)。以棟或者整個小區申報的, 申請加裝電梯的各單元均應符合本規定相關要求。 
    第三條 既有住宅在滿足建筑結構、消防安全等前提下, 可以申請在建設用地紅線內加裝電梯。 已納入拆除重建類城市更新單元計劃、棚改計劃和土地 整備計劃的住宅不得申請加裝電梯。 
    第四條 同意加裝電梯的全體業主為既有住宅加裝電 梯工程項目的建設者(以下稱建設者),承擔相應法律、法規規定的義務。
     第五條 市規劃國土行政管理部門及其派出機構負責既有住宅加裝電梯的規劃審批工作。 住房建設、消防、特種設備、規劃土地監察等行政管理部門應當在職責范圍內監督、指導既有住宅加裝電梯的審批和管理工作。 街道辦事處負責所在轄區加裝電梯工程的協調工作,業主委員會、物業服務公司等應當主動配合加裝電梯工作。 
    第六條 既有住宅加裝電梯應當經過擬加裝電梯所在單元業主的協商。 既有住宅加裝電梯的意向和建筑方案首先應當聽取加裝電梯所在單元業主的意見。 經加裝電梯所在單元房屋專有部分占本單元建筑物總面積三分之二以上的業主、且占本單元業主總人數三分之二 以上的業主同意,可向所在轄區的規劃國土行政管理部門提出申請。 加裝電梯占用業主專有部分的,應當征得該專有部分業 主的同意。 
    第七條 建設者可以自行共同申請,也可以委托業主代 表、業主委員會或其他單位和個人代為申請。 
    第八條 既有住宅加裝電梯所需資金,可以通過以下方 式籌集: (一)按照誰受益誰出資、以及樓層受益大小的原則等因素,由業主協商分攤比例后共同出資; (二)按規定申請提取使用加裝電梯涉及專有部分的物業專項維修基金; (三)按規定申請提取使用加裝電梯涉及專有部分的業主住房公積金。 (四)社會投資、政府補助等其他符合規定的資金。 同意加裝電梯的業主應當就各自出資額、維護和養護分攤等事項達成書面協議。業主可借鑒加建電梯的成功案例, 結合自身小區的實際情況協商確定出資比例或出資額;也可參考以下分攤比例約定出資、維護和養護費用的分攤:第三層為參數1,第二層為0.5,第一層為0,從第四層開始每增 加一個樓層提高0.1各系數,即第四層1.1、第五層1.2,第 六層1.3,并依次類推出資比例。 不使用電梯且受影響的低樓層業主經協商后可以獲得 適當補償。 
    第九條 既有住宅加裝電梯,不需辦理建設用地規劃許可和建設用地審批手續,暫不計收地價。 
    第十條 既有住宅加裝電梯,應當盡量減少對相鄰建筑物通風、采光、日照、通行等的不利影響。鼓勵小區內的加 裝電梯工程統一設計、統一建設施工。 
    第十一條 建設者應當向住宅所在轄區規劃國土行政管理部門申請辦理建設工程規劃許可證,原批準圖紙上已明確標識預留電梯井的除外。
     第十二條 既有住宅加裝電梯申請建設工程規劃許可, 按照以下程序辦理: (一)建設者按照本規定的要求提交申請資料。 (二)規劃國土行政管理部門審查加裝電梯的施工圖設 計文件。(三)審查通過的,規劃國土行政管理部門按規定組織批前公示。 (四)公示結束并妥善處理相關反饋意見后,規劃國土 行政管理部門依法核發加裝電梯的建設工程規劃許可證。 
    申請加裝電梯建設工程規劃許可證時應提交如下材料: (一)加裝電梯所在單元同意加裝電梯的業主的不動產 權證(或房地產證)復印件或不動產權屬證明文件; (二)經辦人身份證明文件及授權委托書; (三)原主體結構設計單位或者具備同等資質的設計單 位出具的,并經具有相應圖審資格的服務機構審查合格的加 裝電梯施工圖設計文件及其它文件資料。 (四)加裝電梯所在單元房屋專有部分占本單元建筑物 總面積三分之二以上的業主、且占本單元業主總人數三分之 二以上的業主同意加裝電梯的證明文件。證明文件應當包括 同意加裝電梯業主的親筆簽名、房號、聯系方式等內容。
     第十三條 規劃國土行政管理部門審查加建電梯工程 施工圖設計文件時,應當以合理必要為原則,嚴格控制候梯 廳及入戶連廊面積,電梯井面積以實際安裝電梯所必要的面 積核定。加裝電梯方案的梯井(或連廊)與相鄰住宅主要使 用房間(臥室或起居室)窗戶的正投影凈距不宜小于12米。
     第十四條 規劃國土行政管理部門應按照規定組織批 前公示,加裝電梯的業主應當積極配合。公示地址為加裝電 梯所在的小區和單元,公示期為15個自然日,公示內容包括: 同意加裝電梯的業主姓名、房號、施工圖設計文件等。同時,  建設者應當請當地所在街道辦事處對其公示情況進行見證備案。
     第十五條 公示期間,加裝電梯的利害關系人有不同意 見的,應當向規劃國土行政管理部門提交書面意見。同意加 裝電梯的業主應當積極與提出異議的業主協商,或請求街道 辦事處出面調解,并將協調結果書面提交規劃國土行政管理 部門。 公示期滿,業主間經協商、調解仍無法達成一致意見的, 利害關系人可向規劃國土行政管理部門申請采用聽證會等形式聽取利害關系人的意見。組織公示、開展批前公示及聽 證等需用的時間不計入規劃審批的辦理時限。加裝電梯建筑方案在滿足城市規劃、建筑結構安全、消 防間距及安全疏散等要求的前提下,且滿足如下情形之一的, 規劃國土行政管理部門應當依法核發加裝電梯的工程規劃許可證: (一)受影響的相鄰住宅不滿足現行日照要求,加裝電梯后并未降低其日照條件;或者降低了相鄰住宅的日照條件, 但取得了受影響業主的同意。 (二)加裝電梯后降低了相鄰住宅的日照時間,但相鄰住宅的日照時間仍滿足現行標準。
     第十六條 建設者應當按照基本建設程序依法辦理施工許可、質量監督、安全監督、消防等相關手續。施工時, 建設者必須嚴格按照批準的施工圖進行施工,不得違反建設工程規劃、施工等許可進行違法改、擴建。建設者應當在建設工程規劃許可證的有效期內動工建 設。
     第十七條 加裝電梯工程竣工后,應當依法辦理工程規 劃驗收、消防驗收和竣工驗收等手續。 申請規劃驗收時,應當提供加裝電梯工程的施工許可、 竣工測繪成果等。 加裝的電梯須經特種設備檢驗檢測機構監督檢驗合格 取得安全合格標志,并辦理使用登記后方可投入使用。 
    第十八條 對因加裝電梯而增加的建筑面積,經約定為 不可分攤公共面積后,屬于該棟(梯)全體業主共同共有, 不再變更各分戶業主產權面積。因公共利益需要征收的,增 加的建筑面積按折舊價予以補償。 
    第十九條 因加裝電梯發生爭議的,當事人可通過協商 解決。要求基層人民調解組織調解的,基層人民調解組織應 當依法調解。協商或調解不成的,當事人可依法向人民法院 起訴。
     第二十條 規劃國土、住房建設、質量監督、消防安全 等行政管理部門按照各自職能做好既有住宅加裝電梯的審 批和管理工作,優化、簡化相關辦理程序。各區政府(新區 管委會)可根據轄區實際情況制定既有住宅加裝電梯的資金 補助政策。 
    第二十一條 本規定自發布之日起施行。
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